第一章财政部的岗位及职责 1．财政部的主要职能是什么?应设置哪些岗位? (1)严格执行国家财经制度，遵守财经纪律，贯彻实施《企业财政通则》和《企业会计准则》。(2)详细卖力公司的财政会计事情，组织实施公司财政计划和会计核算事情，全面统一反映监视公司和各分支机构的综合谋划状况。(3)凭据签订的条约、协议的经济条款，管理财政收支款子的结算事情。(4)体例财政收支计划并组织实施，做好成本控制，合理用款，实现公司经济指标。

(5)建设健全财政治理制度和会计核算制度，为谋划者提供决议信息。(6)卖力公司会计报表、统计报表的体例事情，实时、准确 纳税。(7)配合有关职能部门，做好库存物品的盘货及挂号入账工 作。

凭据其职能，财政部应设置司理、会计及出纳等岗位。2．财政部司理的岗位职责是什么? (1)严格执行财经制度，督促检查本部门员工的各项事情。(2)卖力公司财政部事情，协助谋划者做好对公司财政、资产、成本、用度的治理，检查、督导、协调各分支机构财政计划和资金使用的执行情况。

(3)卖力制定本部门岗位职责、各项财政治理制度，健全企业财政内部控制制度及运作规范。(4)监视审核经济条约的制定和执行情况，并实时向谋划者提供财政计划执行情况。(5)卖力组织财政收支计划的体例和实施，做好成本控制。

(6)卖力组织会计凭证、报表的体例和审核。(7)卖力督促财政人员实时、准确交纳各项税款。(8)卖力本部门员工的业务培训事情。

3．财政部会计的岗位职责是什么? (1)严格遵守财经纪律，坚持会计制度和会计核算原则，认真审核种种凭证，对公司经济治理和会计核算中的问题提出建议和意见。(2)凭据划定的会计科目，设置总账和分类账，并实时记账。(3)卖力成本核算，体例各部门收支报表。

(4)体例会计凭证，定时体例会计报表。(5)卖力发票的保管和核销。(6)立档生存会计凭证档案。(7)管理税务事项，卖力债权债务的清算。

(8)定期举行产业的清点、核算。4．财政部出纳的岗位职责是什么? (1)严格遵守财经纪律，严格执行现金治理和银行账户治理制度。

(2)卖力钱币资金的收付业务，实时挂号入账，定期陈诉资金使用情况。(3)严格报销制度，认真审核原始凭证，实时纠正和制止违反划定的财政收支。(4)治理好现金、支票、有价证券、资料，确保资金宁静。

第二章商场治理财政的主要内容 1．物业治理企业应执行哪种行业的财政制度? 物业治理作为房地产开刊行业的售后配套服务，属于服务行业领域。财政部于1999年制定的[1999]44号文明确划定，物业治理企业执行《房地产开发企业会计制度》，并凭据物业治理企业的谋划特点和治理要求，对物业治理的财政运动做出详细划定，要求物业治理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再根据《物业治理企业会计核算增补划定(试行)》执行。

2．物业治理服务费如何组成? 物业治理服务费由物业治理服务成本、法定税费和酬金组成。物业治理服务成本核算包罗以下项目： (1)物业治理区域内治理人员的人为、福利、办公费。(2)公用设施设备运行维护费及园地日常小修维护费。

(3)物业治理区域内公共秩序维护服务费。(4)园林绿地日常维护费，包罗淋用水费。

(5)情况卫生、除“四害”治理服务费。(6)用于物业治理的牢固资产折旧费。

(7)公用设旌设备、部位及园地水电费。（8）修建物公共设施保险费。

(9)修建物外观经常性清洗刷新费。(10)物业治理条约划定的用度。公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。

物业治理企业的酬金，应当根据物业治理服务成本核算的10％内协商确定。3商场物业治理费的收费尺度是什么? 凭据粤价[1999]90号文划定，一级商场的收费按优质优价的原则确定；二级每平方米14元；三级每平方米9元；四级每平方米4元；五级每平方米2元。

同时划定，各市物价部门可联合当地实际情况，在省制定的政府指导价收费尺度上下30％的浮动幅度内确定当地的收费尺度。获得全国都会物业治理示范称呼的物业，其服务费尺度可在当地指导价尺度基础上再上浮不凌驾30％；获得省都会物业治理示范称呼的物业，可上浮不凌驾15％。4．商业用户进场谋划，应缴交哪些用度? 凭据广州市物价局穗价[1999]132号文划定，商业用户进场应缴交的用度为： (1)水电周转金：按每平方米不凌驾15元缴纳。

(2)装修保证金：多层商场(铺)50平方米以内的，按1500元／户，凌驾面积部门加收15元／平方米；高层商场(铺)50平方米以内的按3000元／户，凌驾面积部门加收30元／平方米。5．商场物业治理收支一览表的主要内容是什么? 凭据2001年3月颁布的《广州市物业治理措施》的有关划定，物业治理企业应将物业治理服务费、物业维修基金的收支账目每3个月在公共显著位置向业主宣布一次。商场物业治理收支一览表的内容应包罗： (1)收入合计：包罗物业治理服务费收人、物业谋划收入及其他代庖性服务收入。(2)支出合计：包罗人员人为、福利费、清洁费(公共情况清洁费、清洗外墙费、除“四害”费等)、绿化费、保安费、设备维修调养费、办公费、低值易耗品、保险费、宣传费、节日装饰费、维修储蓄、司理人酬金、法定税费等。

(3)治理费盈亏情况。6．空置物业应如何收取物业治理费? 凭据《广东省物业治理条例》第二十七条划定，建设单元未售出的空置物业应当分摊物业治理、维修用度，分摊比例应当不低于收费尺度的50％，且不得因此增加其他业主的肩负。

依据这一划定，对于空置部门物业，应由建设单元向物业治理公司缴交治理费，缴交比例可凭据物业的出售(租)情况，由双方约定缴交尺度，但这一尺度不得低于条约约定治理费的50％，也不能把这笔用度分摊到其他用户身上。7．物业治理服务费收入应如何计征营业税? 物业治理企业的主要业务运动是提供物业治理服务(包罗公共性服务、代庖性服务和特约服务)，就其物业治理服务收入缴纳营业税时，涉及的营业税税目主要是服务业，现行税率为5％。按划定，物业治理企业提供物业治理服务时，营业税的计税依据为全部营业收入额，即向业主／租户收取的物业治理服务费，不得从中扣除任何谋划成本和用度。

8．物业治理公司代收代支水电费，是否要交营业税?如何举行会计核算? 凭据广州市地方税务局于1998年3月下发的穗地税发[1998]82号文《关于营业税若干政策问题的通知》划定，如果未发生提供劳务、转让无形资产或销售不动产的应税行为，但发生了代收代付水电费或其他代垫劳保金、社保金平分摊用度的行为，其收入不组成应税行为的价外收费，不征收营业税。本科目核算企业因代收代交有关用度等应付给有关单元的款子。企业收到代收的种种款子时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单元时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代庖手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“谋划收入”科目。

9．如何确认营业收入? 营业收入是指企业从事物业治理和其他谋划运动所取得的各项收入，包罗主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业治理运动中，为物业产权人、使用人提供维修、治理和服务等劳务而取得的各项收入，包罗物业治理收入、物业谋划收入和物业大修收入。

其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务运动所取得的收入，包罗衡宇中介代销手续费收入、质料物资销售收入、废品接纳收入、商业用房谋划收入及无形资产转让收入等。企业取得的收入，应按下列原则确认： 企业应在劳务已经提供、同时收讫价款或取得收取价款的凭证时，确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主委员会或物业产权人、使用人签认后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或物业产权人、使用人双方签订付款条约或协议的，应当凭据条约或者协议所划定的付款日期确认为营业收入的实现。10．物业谋划收入与商业用房谋划收入如何区别? 物业谋划收入是指企业谋划业主委员会或物业产权人、使用人提供的衡宇、修建物和共用设施取得的收入，如衡宇出租收入和谋划停车场、游泳池、各种球场等共用设施的收入。

商业用房谋划收入是指企业使用业主委员会或物业产权人、使用人提供的商业用房，从事谋划运动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等谋划收入。11．什么是代管基金?如何举行会计核算? 代管基金是指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的衡宇共用部位和共用设施设备维修基金。

企业收到代管基金时，借记“银行存款——代管基金存款”，贷记本科目。企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。

企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应肩负的有关用度，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益工具，借记“谋划成本”、“治理用度”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。代管基金按划定用途使用，应划分以下两种情况举行处置惩罚： 由本企业承接衡宇共用部位、共用设施设备大修、更新、革新任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存质料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或物业产权人、使用人签认后举行转账，借记“本科目”，贷记“谋划收入——物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“谋划成本”科目，贷记“物业工程”科目。由外单元承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或物业产权人、使用人签认后与承接单元举行结算，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。12.什么是物业维修基金?其收取方式是什么? 物业维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，举行中修、大修、翻修和更新革新等所需储存的资金。共用部位是指物业主体承重结构部位(包罗基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指物业建设用度已分摊进人销售价钱的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、煤气线路、暖气线路、消防设施、绿地、门路、路灯、沟渠、池、井、非谋划性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的衡宇等。凭据《广东省物业治理条例》第三十二条及《广州市物业治理维修基金暂行措施》(穗国房字[2000]118号)划定，维修基金的所有权属全体业主配合所有，缴存维修基金前，物业治理公司应当出示区房地产治理部门对申请收缴维修基金的批文，业主委托物业治理公司将应缴款存人业主名下区房地产主管部门指定的银行专用账户。建设单元缴存维修基金应做好缴存计划，物业治理公司应当将维修项目向应分摊维修用度的业主宣布，报业主委员会同意后使用。物业治理公司应每三个月宣布一次维修基金本息的使用情况，接受业主和业主委员会的查询和监视。

13商场物业治理维修基金的缴存尺度是什么?14治理两个以上物业的公司，为什么要对各治理处实行二级会计核算? 凭据广州市政府2001年2命令的划定，物业治理公司受业主委托对物业举行维护和治理，必须每三个月向业主宣布一次治理费收支情况，每年向业主提交治理费预算，交业主委员会审议通过，并接受业主委员会的审核和监视。治理两个以上物业的公司，由于所管物业的档次差别，业主对治理人员的素质要求差别，收取的治理费也差别。在这种情况下，要求企业谋划者要凭据各物业的治理费收人情况合理摆设支出。

在财政治理上，每个物业都必须有一盘独立的、经得起业主委员会审核的账目，让业主相识治理费的使用及盈亏情况，真正体现“公然、公正、公正”的原则。15．如何举行二级会计核算? 实行二级会计核算的基本要求： (1)各物业治理处作为公司的分支机构，领取非独立法人营业执照，独立开设银行账户，独立建账。(2)公司制定统一的财政治理制度、会计核算制度，在资金审批权限、报销划定、用款计划、采购制度等方面形成一套操作规范，既使治理处有一定的自主权，又有利于公司治理部门的监视和控制。

(3)贯彻会计核算的配比原则，明确划分公司本部和各治理处之间的收入、成本、用度和权益，不得以此区之盈补彼区之亏。(4)对外由公司本部作为一级治理核算，合并报表后统一报送会计报表和缴纳企业所得税。16．商场治理中。

物业治理公司应购置哪些保险? 由于物业治理企业在谋划治理的历程中，存在一定的风险，为合理地转移谋划中的风险，物业治理企业可通过向保险公司投保，化不定因素为牢固支出。商场治理中较常见的风险包罗：自然灾害如水灾、火灾等，会造成修建物的损毁；设备事故如泄电、漏水等；事情中的意外事故如人员伤亡、高空坠物等。

物业治理企业可通过投保产业险、人身保险和民众责任险等，规避风险。(1)综合保险，包罗企业产业险、机械设备险和运输工具险。其中物业治理公司自己的产业和运输工具由其自行投保，公共设施、设备由治理公司统一投保，业主的产业和运输工具可由其自行投保或委托物业治理公司代为投保。(2)针对事情中的意外事故，为员工投保人身意外伤害保险。

(3)民众责任险。由于商场谋划治理中，容易发生圈外人的人身伤亡意外，如滑倒、坠物伤人、意外撞伤等，投保民众责任险可转移这一风险。

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